第239章 现实很骨感
因为商诺说的没错，长租公寓公司的收入成本结构基本如下：
1、拿房成本70%；
2、装修成本15%；
3、运营成本10%；
4、税务成本5%。
四项加总正好是100%，很难赚钱，而且稍有不慎就会亏钱。
雁子谷公寓的拿房成本也是70%，即关莎房源的租入成本是市场价的7成，其与房东签的租约为5年，装修和家电全包。
“税务成本5%这个省不了，想要获得额外的收益，就必须从装修成本和运营成本里下手。”当时关莎这么跟沈俪讨论着。
沈俪恍悟，“怪不得之前有长租公寓为了点装修费，用劣质材料，甲醛超标。”
“嗯，咱们绝对不这么干，一旦被查出来爆上新闻，整个生意都别做了。”关莎说。
正因如此，关莎装修用的都是环保材料，所以价格也并不便宜，当时关莎盯着成本核算表头都要炸了。
因为公寓运营第一年，村长雷叔这样一室一厅的毛坯房，关莎的装修成本就占了当年总收入的25%，萧杰小姨那种二室一厅简装过的房子好一些，装修成本为14%，三室一厅为8%，四室一厅为5%，这是不同房型装修成本占比的横向对比。
从结果上看，房间个数越多，装修成本占总收入的比例就越低，这是因为租客会随着房间个数的增加而增加，但大户型的单间价格较小户型的房子下降得不明显，所以四室一厅整租过来再分租出去的利润是最高的。
关莎发现，随着公司运营年限的延长，经营多室一厅的房子优势非常明显。
如果就单一房型进行不同年份的纵向对比，单单就装修成本而言，若公司租出去的是一室一厅精装修的房子，装修成本第一年占总收入的25%，第二年及往后的几年因为不用重新装修，但收入还在增长，故装修成本占比数额下降至12%，第三年继续下降，均摊后占比是8%，第四年是6%，第五年就是5%。
这是最差的情况，因为这是假设关莎的所有房子都是一室一厅。
二室一厅的房子五年装修均摊成本占比约为3.88%，三室一厅为2.94%，而四室一厅直接降至2.66%。
关莎计算的时候其实装修费包括家电一同算了进去，也同时考虑了装修费会随着房屋面积增加而增加的情况。
当然，这么算有个前提假设，那就是5年内房子无需重新装修，且家电也无需重新采购，且二室一厅以上的房子不可以是毛坯房。
关莎这个计算表做出来以后沈俪也看过，她说，“还是四室一厅的赚得多。”
“嗯。”关莎同意，“但这不现实。”
“是的，不现实。”沈俪无奈一句。
沈俪和关莎跑市场跑了这么久，市场究竟是怎样她也摸了个大概。
其一，市场上核心地段根本就没有那么多四室一厅的房子放出来，三室一厅的都比较少，青阳因为人口众多，开发商从建房的时候设计得更多的就是两室一厅或者一室一厅。
其二，四室一厅虽然价差大，利润高，但是需要的保洁费和家电费用也更高。
其三，四室一厅的房子没有一室一厅的容易租出去。道理很简单，一室一厅空间个人独享，就算把大厅隔开，也只用忍受一个室友，但四室一厅可能要与四个室友相处，且公共区域均摊面积更小，所以这种户型并不是单身租客的首选。
换而言之，如果关莎图利润只经营大户型的房源，那很可能造成出租率下降，任天行之前给关莎摆过一份研究报告，就算拿房成本是5.5折，出租率只要跌破65%就别想赚钱，更别说关莎如今7折的拿房成本。
故出租率这个指标关莎一定不能牺牲。
要保住出租率，关莎就必须去经营小户型，雨露均沾，如果想在这个基础上提高利润率，只能尽量找一些房龄新一些的房子，最好是简装过的非毛坯房，这样装修费还能再省出几个铜板。
“沈俪姐，我们只能尽可能多挖一些大户型的房子，但也不能挖太多，否则出租率可能就要降低了。”
“平均一点怎样？”沈俪说，“我们现在一室一厅和二室一厅的占了70%，如果我们想办法降低到60%呢？”
“我觉得这个可以。”
关莎于是又重新计算了下成本，如果一室一厅和二室一厅各占30%，三室一厅和四室一厅各占20%，5年下来装修和家电的均摊成本占比为3.69%，是个非常喜人的数字。
关莎将这个数字大概跟商诺说了一下，她说的是4%，但是商诺一听就否定了，“4%太理想了，家具家电会有损耗的，维修要钱，还有保洁也要钱。”
“家具家电损耗不可预测，维修也要看情况，保洁费这种固定支出确实要考虑，四室一厅的保洁费当然比一室一厅的贵不少，但是利润还是不错的，我也算过……”
关莎说着在商诺面前打开了电脑，不过电脑屏幕没有对着商诺，而是对着她自己。
关莎在满屏数字的excel表格中搜索着数据。
“5.69%！”关莎说，“差不多6%吧！”
“6%是算上了保洁么？”商诺问。
“嗯，这个数字包括了装修，家电和保洁，运营5年，相当于5年这块的总成本除以总收入的占比。”关莎说。
商诺低头沉思了下，“但是三室和四室占比达到40%，会不会太乐观了？”
关莎不好意思地笑了笑，“确实有些乐观，但是不乐观的我也算过！如果我们没有办法优化房源结构，就按目前雁子谷公寓的情况，一室一厅占比45%，二室一厅占比35%，三室15%，四室5%，算出来的数字是6.43%，仍然是可以接受的。”
“嗯。”商诺若有所思，“但还要算上……”
“我知道，还要算上5%的空置率，相当于五年总收入只有理论上的95%，但是固定支出已经付出去了，所以加上这块损失的话，固定支出占比就提高到6.77%，如果未来我们房源结构做了优化，多租一些大户型的房子，数字肯定比这个乐观。”
商诺点点头，“你真的很用心啊！不过你这个是假设出租率能一直维持在95%以上，未来你如果继续扩张，房子多了，可能这个数字就要下降了，如果降到65%，也就是你之前说的生死线，其实固定成本占比就会提高到10%左右……而且你如果再算上维修和家电损耗……”
关莎笑得有些尴尬，“所以我请了一个会计，当然还有一个法务，专门处理公司报表和合同问题的，七七八八的加来加去，在不优化房源结构也者不进一步扩张的基础上，算出来的固定成本占比大概是11.13%，比你说的15%低差不多4个点。”
“呃……4个点，其实也悬……还是很难赚钱。”商诺下了一个结论。
“不不！”关莎狡黠一笑，“我有一个新点子，我们还可以从运营成本下手，金领鞋业你听过么？”
商诺一怔，“金领鞋业？”